《关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》是中共中央、国务院首次单独就产权问题专门发文，其中第十部分特别提及：研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。笔者认为，该《意见》不仅回应了长久以来全社会对产权制度与产权保护的呼声，而且从国家长治久安的层面和“有恒产者有恒心”及“良好和稳定预期”的社会心理层面对产权保护制度进行阐述，意义深远重大。

城市住宅占用范围内的土地使用权自其购买住宅即已获得，其合法权益受法律保护

  研读我国《宪法》《土地使用法》《城市管理法》《物权法》等法律法规相关条款可以看出，城市居民所有的住宅占用范围内的土地使用权自其购买住宅时，即已通过支付土地出让金获得，其合法权益受到国家法律的保护；并且确定了城市居民住宅所占用范围内的土地使用权随同住宅一并转让、抵押的法律原则。

  关于土地使用权出让年限的规定，通过梳理1990年颁布的《国有土地使用权出让和转让暂行条例》和1994年发布的《城市房地产管理法》及1998年修改的《土地管理法实施条例》，可以明确以下法定内容：土地使用权出让最高年限为居住用地70年，使用年限届满申请续期须提前一年，除根据社会公共利益需要收回的，应当予以批准；经批准续期的应当重新签订土地使用权出让合同，依规定支付土地使用权出让金；使用年限届满，土地使用者未申请续期或申请续期但未获批准的，土地使用权由国家无偿收回；依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政管理部门提出土地变更申请，重新登记，方始有效……

  从上述立法顺序和法定内容来看，城市住宅土地使用权获得的方式、支付的对价、转让与存续是一个演变的过程。而2007年发布的《物权法》规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。这个“自动继期”在《物权法》通篇中并无任何限制性规定，即在法理上为至少继期70年，甚至为无使用年限。这意味着，城市住宅土地使用权的续期已无申请的程序和时间限制，也就排除了国家无偿收回的可能，这充分体现了国家在立法指导思想上的与时俱进。

城市住宅土地使用权剩余使用年限也有价值且属公民合法财产，应依法受到法律保护

  从我国2001年发布的《建筑结构可靠度设计统一标准》来看，普通房屋和构造物设计使用法定年限为50年,也就是说城市住宅在使用50年前后都有可能成为危房，至少安全性存疑。而1989年修改的《城市危险房屋管理规定》规定，城市居民住宅一经鉴定为危房必须整体拆除，由此伴生的住宅土地使用权仍有存余使用年限进而成为争议点。

  根据《物权法》第一百三十五条规定：建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。根据这一条款，尽管城市住宅设计使用年限到期后，住宅所有权人仍然拥有其土地使用权，但现实中城市住宅建设规模日趋庞大，超大型城市住宅小区和城市综合体也渐次出现，住宅所有权人要自行完成城市住宅的拆除和重建几乎不可能。对此，笔者认为，城市住宅所有权人为获得该城市住宅土地使用权已支付了相应的对价，整体拆除危险房屋后并未到土地出让时的70年土地使用年限，而剩余的城市住宅土地使用权的使用年限也是有价值的，也属于公民的合法财产，依法应当受到法律保护。

以《物权法》为基础修改相关法律法规，充分保障城市住宅所有权人的合法权益

  通过分析看出，居民城市住宅的财产权实际上未能成为“恒产”，而只是一段时间内的财产。目前，我国经济进入中速平稳发展阶段，社会结构也正在或已经发生巨大变化，而“恒产”是经济社会发展最强有力的“稳定器”。在这个重大的历史时期，建议加快相关法律法规的修订和完善，以法律的形式给予社会各经济主体的产权最强有力的保障。

  建议由全国人大常委会法制委员会主导成立专门的立法建议小组，提出修改相关法律法规的建议并广泛征求意见以达成最广泛的社会共识。该立法建议小组应由不少于两个由该委员会成员、法学学者、城市建设与土地管理专家、相关主管部门人员、拥有城市住宅和暂未拥有城市住宅的普通公民组成。鉴于现行法律法规之下城市住宅所有权时间的客观有限性（50年），和城市住宅土地使用权（70年）法定无限性之间存在予盾，建议相关法律法规对此予以理顺和明确。

  城市住宅建设用地的价值严重依赖于各项基础设施的建设和维修、维护，而城市各项基础设施同样存在使用寿命和重新建设的问题。为了体现权利义务对等原则，建议进一步明确：在住宅法定使用期限届满，城市住宅土地使用权权利人需要重新在原有土地使用权之上建设新的建筑物、构筑物及附属设施的，应当依据当时的法律法规交纳城市基础设施配套费用。同时，建议以《物权法》为基础，把《城市危险房屋管理规定》提升到全国人大常委会立法层面并全面修改完善，充分保障城市住宅所有权人的合法权益，尤其城市住宅因成为“危险房屋”被拆除后的合法权益。

  此外，建议对城市住宅物业管理进行立法，确定各方权利义务和法律责任。有必要通过立法确定业主委员会合法的非赢利社会法人身份，特别是明确业主委员会有权在征得业主同意后行使城市住宅维修、翻修和重新建设法定职责，真正做到城市住宅成为居民“恒产”。

（作者系海南弘纲律师事务所律师）