案 情

  2009年9月，Z市国土房管局与G公司签订国有建设用地使用权出让合同。该合同第十三条约定，受让人在本合同项下宗地范围内新建建筑物、构筑物及其附属设施的，应符合市（县）政府规划管理部门确定的出让宗地规划条件。合同明确建筑总面积为20万平方米，规定了地下停车场的建设指标，但未明确地下空间建筑面积。

  2009年11月，Z市城乡规划局向G公司发出关于原则同意G公司修建性详细规划的复函，同意该项目总建筑面积25万平方米，其中地下车库和设备用房建筑面积4.6万平方米（不计入容积率）。

  2010年5月，Z市城乡规划局同意将该项目总建筑面积调整为25.2万平方米，其中地下车库和设备用房建筑面积4.7万平方米（不计入容积率）。

  2013年2月，G公司向Z市国土房管局递交了申请报告及相关材料，对土地规划调整结果进行登记。2013年2月，Z市国土房管局向城乡规划局发函征询G公司地块规划设计情况。2013年3月，Z市城乡规划局将有关规划审批、报建情况答复国土房管局。

  2013年4月，Z市国土房管局出具两份缴费通知书，要求G公司就地下车库和设备用房签订协议，并按照评估价的20%补缴土地出让金及地价差额。上述两份通知书备注栏均注明，约定于2013年5月30日前缴交。自滞纳之日起，每日需按延迟支付款项1‰缴纳违约金。

  G公司对上述两份缴费通知书不服，向上一级机关G市国土房管局申请行政复议。G市国土房管局于2013年8月作出复议决定。认为：Z市国土房管局要求G公司补缴地下建筑土地出让金，符合相关规定。但双方尚未就补缴地下车库和设备用房土地出让金事项签订合同，不存在支付违约金的责任。故决定撤销Z市国土房管局作出的两份缴费通知书。

  G公司对上述复议中补缴地下车库和设备用房土地出让金事项仍不服，将G市国土房管局诉至法院。

评 析

  本案焦点在于，G公司重新调整规划后新增的地下空间建设用地使用权面积是否需要补缴土地出让金？

  《物权法》第一百三十六条规定，建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。第一百四十一条规定，建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用。可见，地下面积也应计入于土地出让合同项下的总建筑面积，依法缴纳土地出让金。本案中，G公司重新调整规划后新增加了地下空间建设用地使用权面积，依法应当补缴增加部分面积的土地出让金。G公司向Z市国土房管局就该宗地修建性详细规划调整结果进行登记，Z市国土房管局应对其需应补缴的土地出让金进行核算。Z市国土房管局经征询规划部门意见后，认定使用权面积（地下空间部分）有所增加。由于上述出让合同未就规划调整增加的地下建筑面积进行约定，G公司与Z市国土房管局亦未就上述增加面积补充签订出让合同。因此，Z市国土房管局作出两份缴费通知书，通知其关于上述增加面积土地出让金的核算结果，符合相关规定。

  支付违约金是合同当事人在违反合同约定的情况下应承担的违约责任。《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。而本案中G公司与Z市国土房管局尚未就增加的地下建筑土地签订出让合同，故Z市国土房管局要求上诉人支付逾期缴纳土地出让金的违约金，不符上述规定。

  需要注意的是，本案被告并非是作出具体行政行为的Z市国土房管局，而是作出行政复议决定的G市国土房管局，本案在诉讼环节审查的是行政复议决定的合法性问题。根据上述分析，G市国土房管局，认为Z市国土房管局以缴款通知书的形式要求G公司补缴出让金的行为符合法律的规定，但要求其补缴出让金的同时支付违约金的行为事实不清，适用法律依据错误。本案法院对这一复议结果依法予以了维持。

（作者单位:广西国土资源宣传中心 南宁市国土资源局）