作者： 发布时间：2016-2-17 16:38:59 来源：

 在不动产登记制度实质性统一的各项要素中，登记簿册是不动产登记得以操作的载体，是不动产登记制度赖以存在的基础。因此，登记簿册的统一至关重要。《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）只有5章35条，但用专门1章6个条文规定登记簿，足见登记簿在登记制度中举足轻重的地位。

　　随着各地陆续完成职责机构整合，越来越多的地方开始实施不动产统一登记，启用新的登记簿册证书。此次登记簿册统一没有像德国、日本一样，区分土地、房屋并设置不同的登记簿，而是采取一个登记簿的设计，这是由我国国情、法律和实践所决定的。一是我国不动产种类繁多，不动产权利体系庞杂，涉及土地、房屋、林地、草原、海域等多种不动产上设立的所有权、使用权以及地役权、抵押权等多类不动产物权，一个登记簿有利于理顺不动产权利之间的关系，保障登记质量和结果准确。二是我国法律规定，土地和房屋、土地和林木、海域和海上构筑物的处分应当一并进行，登记应遵循“一体登记”原则，一个登记簿有利于落实法律的规定和原则，避免权利分别处置带来交易风险。三是原来土地、房屋统一登记的城市，登记簿和证书都是合一的、没有分开，一个登记簿是对实践经验的总结和借鉴，更容易被接受。

　　同时，登记簿以物的编成为导向，抽离出宗地（海）和不动产单元，具有“两级编制”的特征，第一级是宗地（海），第二级是不动产单元。这样做既突出宗地（海）的主体性地位，将同一宗地（海）范围的所有不动产编入同一不动产登记簿；又兼顾不动产单元作为基本登记单位的基础性作用，用不动产单元号串联不动产的自然状况、权属状况和其他事项登记信息，实现一个宗地（海）一簿、一个不动产单元一本、一类权利事项登记信息一页的逻辑性和层次感。

　　为便于各地准确理解、规范使用登记簿证，笔者对簿证涉及的几个关键问题简要分析如下。

　　登记单位与管理单位

　　统一登记前，不动产登记的基本单位和不动产管理单位是同一的。宗地、宗海既是地籍调查、海籍调查和土地、海域交易管理的基本单位，也是土地登记、海域登记的基本单位。统一登记后，不动产的管理和登记相对分离。地籍调查、海籍调查，土地、海域的出让、转让，以及土地、海域的行政管理仍以宗地、宗海为单位。而不动产登记的基本单位统一为不动产单元。不动产权籍调查要适应不动产单元的特点，在地籍调查、海籍调查的基础上，一并开展土地、海域以及房屋、林木等定着物的权属调查和测量。

　　另外，统一登记前，不动产登记的基本单位和登记簿的编成单位也是同一的。一个宗地、宗海办理一个登记，编制一个登记簿。统一登记后，一个不动产单元办理一个登记，一个宗地、宗海编制一个登记簿，登记簿的编制并非以不动产单元为单位。这样至少有三点好处：一是凸显宗地、宗海的基础性地位和控制性作用。土地、海域是其他不动产赖以存在和发展的根基，强调宗地、宗海，就是保护不动产的完整性和系统性。空中楼阁、无本之木等缺乏地基支撑的不动产背离了不动产本身的形成规律，不利于不动产统一登记制度的构建。二是强化土地、海域与其定着物的关联。统一登记前，房地分别登记，房地登记信息也不联通，或者房不管地、地不管房，出现单证上市交易或者房地分离抵押的现象，忽视权利人的合法地权、造成交易风险；或者房地图形数据不一致，房地无法挂接，造成权利错乱。统一登记后，以地海为基，关联土地、海域及其定着物，通过落宗落户等数据整合方式，实现土地、海域及其定着物权属、面积和图形上的一致，构建更加科学合理的权利保护体系。三是实现登记业务办理与登记簿管理的协同统筹。以宗地（海）为单位编制登记簿，能够满足登记工作的需要，辅之以簿、本、页、目录的设计，也能完全展现宗地（海）上所有不动产权利的状况，实现登记簿同步、集中管理。若一个不动产单元一个登记簿，不仅容易回到“重房产轻地权”的老路；当一个宗地上房屋众多时，登记簿的管理、衔接和更新也是不小的麻烦和挑战。

　　不动产单元号与业务号

　　不动产单元号是不动产单元的编码。不动产单元是不动产统一登记的产物，也是一个集成创新的制度成果，《条例》第8条专门做了规定。简单看，不动产单元就是将原来各类不动产登记的单位进行有机融合和适度扩展（房屋登记单位扩大到项目），组合新的登记单位，以实现土地、海域及其定着物的一体登记。具体形态有两种，一种是无定着物的宗地、宗海，一种是宗地、宗海+土地、海域的定着物。不动产单元号就是将宗地、宗海代码和定着物编码进行叠加组合。在宗地（海）无定着物的情形下，不动产单元相对于宗地（海）更多是一种名义上的统一，不动产单元号相对于宗地（海）编码更多是一种符号上的统一，实质差别不大。业务号则是办理登记业务或者收件的编号。

　　不动产单元划分及编码规则，国家出台了专门的指导规范。业务号则由登记机构按照一定的规则自行编制。一个不动产单元由于首次登记、转移登记等各种类型的登记会产生多个登记业务，每笔登记业务的登记内容、时间和登簿人等不同，应专门编号区分，以便信息的管理、查找。

　　不动产登记资料包括登记簿等登记结果资料、登记申请和登记审核环节的登记原始资料。就登记簿而言，不动产的自然状况、权利状况和其他事项以及登记的权利、权利人等，通过不动产单元号关联。而登记申请书、申请人身份证明等登记原因证明材料、登记审核材料、证书证明等资料的归档管理通过业务号关联。抓好不动产单元号和业务号两条线，是实现簿内、簿外不动产登记资料井然有序的关键。

　　登记簿更新与登记簿更正

　　不动产登记簿更新与更正是两个不同的概念。登记簿更新是登记簿形式、样式发生变化或者登记簿损毁灭失后，更新或者重建登记簿的行为。主要有三种情形：一是登记簿形式发生变化，如从纸介质变为电子介质或者从电子介质变为纸质介质，从而改变登记簿的存在状态；二是登记簿样式发生变化，如修改或者统一登记簿样式，也会带来登记簿的更新；三是登记簿损毁、灭失，需要根据原有登记资料重建登记簿。更新登记簿改变登记的载体，但不会改变登记簿的内容。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》（法释〔2010〕15号）规定，登记机构作出未改变登记内容的补证、换证及更新登记簿的行为，相对人不服提起诉讼的，法院不予受理。理由就是，登记簿更新属于重复处置行为，并未改变原有登记内容和权利义务关系。登记簿更正就是更正登记，当发生登记簿记载错误或者遗漏，导致登记状态与登记原因证明文件不一致时，可以由登记机构依申请或者依职权对登记事项予以修正。如此，登记簿的内容也会发生改变。因此，实施更正登记有严格的权限和程序规范。

　　统一登记簿涉及登记簿更新，有三方面问题需要关注。一是原来制作的登记簿继续有效。《条例》第33条规定，本条例施行前依法制作的不动产登记簿继续有效。这里的登记簿是实质意义上的，而非形式上的，即与登记簿具有同样功能的各种表卡册簿都有效。因此，统一登记后办理登记要按照统一登记簿的样式，记载相应登记信息；统一登记之前的登记信息要继续保留，无须重新誊写到新的登记簿。二是新老登记簿册须有效衔接。不动产登记的连续性不能因为登记簿更新发生中断，这就要求建立新旧登记簿册的关联关系，确保不动产每一项登记信息可追溯、可查询。为此，要尽快将纸介质登记资料数字化，整理入库，实现信息化管理，人工操作管理将会无比繁琐。同时，新的登记簿可以注记原来前一手登记信息的宗地号、房屋编码或者证书号等，实现与原来登记的衔接。三是不能借登记簿更新，更改登记簿。在各类不动产登记数据整合关联的过程中，可以更新登记簿，但除了依法更正登记外不能修改任何登记事项。

　　一证一权与一证多权

　　《不动产权证书》是权利人享有不动产物权的证明。统一登记后，考虑城市和农村的不同需求，在统一名称、内容一致的基础上，设计了“一证一权”（单一版）和“一证多权”（集成版）两种版式的权利证书。单一版证书可以记载一个不动产单元上的一种权利或者互相兼容的一组权利。如建设用地使用权或者建设用地使用权与房屋所有权。集成版证书可记载同一权利人在同一登记辖区内享有的多个不动产单元上的不动产权利。如某一农村居民在一个村拥有的多块承包地、宅基地、集体建设用地及其房屋、林木权利；某一城市居民在一个小区内购买的多套房屋等。实践中，有地方在证书上填写“林地使用权/林木所有权/林木使用权”，这不符合权利兼容原则。因为林木使用权属于用益物权，对于同一权利人的同一个不动产，不能同时确认所有权和使用权，否则违背用益物权的要旨。

　　《不动产权证书》要对土地、海域、房屋、森林、林木、草原等各类不动产都具有适用性，而对于一个权利主体，不动产的类型又是特定的。因此，证书在内容设置上规避了具体的不动产类型名称，提炼出了不动产权利的一些共同内容，如权利人、共有情况、坐落、不动产单元号、权利类型、权利性质、用途、面积、使用期限等。具体的不动产类型在颁发证书时，可以通过“权利类型”体现出来。当证书记载的是互相兼容的一组权利时，权利类型、权利性质、用途、面积、使用期限，通过“/”这个符号，具有对应性。

　　广义的不动产权属证书还包括《不动产登记证明》，用于证明抵押权、地役权或者预告登记、异议登记等事项。抵押权和地役权发放证明不使用证书，主要考虑三方面因素：一是《条例》仅规定了不动产权属证书和登记证明，抵押权和地役权属于从权利，信息指标与基础权利差别很大，若与基础权利一样发证书，可能导致记载信息的混乱。二是《不动产登记证明》既能记载权利，也能记载事项，并未否定抵押权和地役权的物权属性。统一登记前，在建工程抵押权也是发放登记证明，证书证明的形式与登记内容的属性没有直接关系。三是证书的印制成本高出证明的几倍，实践中，不动产抵押权设定频率高、变化快，使用证明能够降低交易成本，活跃交易市场。